| 葛量洪夫人新村 Lady Grantham Villas | |
|---|---|
 1980年代的葛量洪夫人新村 | |
| 概要 | |
| 类型 | 租住屋邨 |
| 地区 | 香港油尖旺区 |
| 地址 | 九龙大角咀通州街28号 |
| 托建人 |  香港房屋协会 |
| 入伙年份 | 1955年 |
| 拆卸年份 | 1984年 |
| 技术细节 | |
| 座数 | 4座 |
葛量洪夫人新村（英语：Lady Grantham Villas，英语通称“Madam Grantham San Tsuen”）[1]是已拆卸的香港公共屋邨，亦为私营建屋团体“香港经济屋宇协会”（下称经屋会）唯一一个出租住宅项目，取名自时任香港总督葛量洪爵士夫人葛慕莲。该屋邨位于九龙油尖旺区大角咀通州街28号，即诗歌舞街与太子道西之交界处，共有四幢楼宇，在1955年6月落成，7月18日举行开幕典礼。
该屋邨跟香港房屋协会上李屋邨和香港模范屋宇会模范邨一样，都是因应战后的住屋问题而向港府批地并以优惠地价所建的住宅，但不同的是这些单位当初是以“售卖”形式作招徕并开放予市民申请。后来经屋会却反口指出，落成时与市民缔结的是租约而非买卖合约，该协会仍是业主并多次追收租金，因此导致声称已“购买”屋邨单位的居民非常不满，双方更对簿公堂。
1976年，屋邨因地契期满不获续期而遭港府接管，并因配合兴建西九龙走廊而于翌年拆掉一座楼宇，1982年转至房协接手不久，便透过“市区改善计划”迁移剩余的居民，及宣布该屋邨为非法僭建楼宇，最终在1984年2月19日关闭屋邨及重建，并于1988年建成颂贤花园[2]。
屋邨资料及楼宇结构
葛量洪夫人新村由四幢高五层的钢骨水泥楼宇组成（原先为七幢），工程费约187万港元，分为A、B、C、D共四座，A座设40个单位，其余三座设80个单位，合共提供280个单位，单位分为G种两房（供六人居住）及H种三房（供十人居住）两种，“售价”分别为约7,500及10,000港元[3]。当中前者建筑面积730平方英尺，然而扣除道路和花园等公用部分，实用面积（含厨厕）仅365平方英尺；至于后者建筑面积达986平方英尺，但实用面积只有约493平方英尺[4]。合资格“购买”者为月入300至1,200港元的市民，经屋会设立审查委员会为申请者进行入息及资产审查，成员包括教会人士、名流和教育界人士等[5]。成功通过审查者，便需分三期付款，第一期在签约时付三成金额，第二期在住宅建设时再付三成金额，而余下的第三期四成金额，则在入伙时清缴[6]。由于屋邨在初期以“售卖”形式作招徕，而传媒引述时都是写单位“发售”并说明金额付清后单位是属于申请者，以致申请者都以为自己是来“购买”这些单位，因此引发后来的业权纷争，详见后文[7]。
楼宇
| 楼宇名称 | 单位数目 | 落成年份 | 拆卸年份 | 重建后建筑 |
|---|---|---|---|---|
| A座 | 40 | 1955年 | 1977年 | 西九龙走廊 |
| B座 | 80 | 1984年 | 颂贤花园 | |
| C座 | ||||
| D座 |
历史
初期发展
解放战争开始后，香港人口因中国大陆移民涌入而大增，造成严重住屋问题，港府为鼓励私人机构或团体可以多建房屋，自1946年中开始以“私人协约”方式，以低地价批地予他们建屋，吸引房协、香港模范屋宇会和香港平民屋宇有限公司等机构响应，分别建成上李屋邨、模范邨和荔枝角蝴蝶谷新村平房区等楼宇。
1953年，曾参选上一年市政局民选议员的九龙乐善堂前副主席兼永远顾问[8]、曾任崇基及联合书院董事的香港国际建设有限公司董事长陈能方长老（1888年9月9日－1979年1月26日）[9]，向港府申请以低价拨出大角咀海旁一块约4.3万平方英尺的土地兴建住宅楼宇，港府以每平方英尺十港元批出予该公司，年期为22年，至1975年尾为止，该公司之后计划推共260个单位（后改为280个单位）并以低于市价的价钱开放“认购”申请，到1954年3月时申请人数已超逾两千人[10]。陈能方同时联同其他社会名流发起成立一个名为“香港经济屋宇协会”的建屋团体，以承继该楼宇的后续行政安排，之后获时任香港总督葛量洪爵士的夫人葛慕莲赞助[6]，其后于9月25日经港府透过《公司条例》批准成立为法团，陈能方本人担任主席，建屋工程也得以启动[3]。经屋会曾计划需要建设十万个单位才能解决住屋问题，但因太过庞大而不切实际，故只能从小做起，改为一开始要先建成六百个单位以试水温[6]。
建屋工程所在的诗歌舞街与太子道西交界地一带，原为木屋区[11]，还有一部分小商户，早于1954年5月安排迁拆[12]。当经屋会成立后，便立即在11月15日开始动工，当时预计翌年5月便可完成[13]。到翌年2月，为纪念葛慕莲的赞助，经屋会将这个项目定名为“葛量洪夫人新村”，同时宣布申请者甄选程序已完成，而葛量洪本人也于2月14日陪同时任工务司包宁（Theodore Louis Bowring ）亲赴工地巡视[14]。4月12日，该工地举行奠基典礼，邀得葛慕莲和陈能方主持[15]。
项目于同年6月正式落成，7月18日举行开幕典礼，由葛量洪伉俪主持开幕剪彩仪式，多位名人如杨国璋、周埈年、颜成坤、利铭泽、何礼文等皆有出席，葛量洪在致辞时更称赞经屋会的贡献，称他们在解决屋荒问题上有巨大帮助[16]。而按经屋会计划，在首280个单位正式落成后便开始下一期共320个单位建设工程，以达到该会要建设六百个单位的目标，惟最终未能实现[17]。另一方面，居民于1957年7月20日正式组建居民联会，旨在加强居民对内及对外联系[18]。
业权纷争
这个业权纷争始于1960年，经屋会在当年2月5日书面通知一名黄姓住户，表示因为对方自1955年入住以来未交租金，故按照合约收回单位，又追回对方相关利益损失；而黄氏不予理会，没有迁出。[19]该屋邨居民联会收到上述个案申诉后感到不满，于5月25日召开记者会，指控经屋会仍然自称是该屋邨业主，还在每月向居民征收的杂费收据上称为“租金”。[20]除此之外，他们更指责经屋会身为华人主导的组织，但当时说明书、合约、宣传品等却用英语，居民当时获告知每单位订价是7,500或10,000港元，入伙后需交每月杂费16.5港元，以致当时居民认为该“订价”是卖价，在双方缔结合约时居民以为这是买卖合约，却其实是由律师楼发出的租赁合约。[21]
经屋会见黄姓住户仍未迁出，于是在7月12日延聘刚投身法律界的廖子明大律师，循民事诉讼程序向对方提出起诉，而黄氏则委任身兼市政局议员的贝纳祺大律师作为辩护，陈述黄氏的单位是当年购买而来，并非租赁。[22]由于牵涉到全邨280户的权利，引起居民关注，当日到场旁听席全数坐满，而诉讼案当初订期至10月6日起审理，但后来不见传媒跟进，结果无从得知。[19]不过，有六名住户后来被税务局控告欠交物业税，并于10月11日被法院判处需要照数缴付。[23]因为辩方当初指居民每月缴付的杂费是包括物业税，亦曾经一度考虑将经屋会列为被告，故此经屋会可能仍然如组织本身所称，仍然是该屋邨的业主。[24]而后来屋邨于1984年遭清拆时，有居民代表承认当年“购买”单位时因不谙法律和英语，以致对业权问题未能理解。[25]
结局
1976年1月1日，港府以地契在前一日（即1975年12月31日）期满及不获续期为理由，即时接管葛量洪夫人新村；为配合兴建西九龙走廊，港府在翌年1月12日通知居民要收回土地，当日全邨约2,200人接到通知，方知当初入伙时不只仅是租住，而且年期只得廿余年，顿时大感恐慌并连夜召开居民大会，决议要求港府续约，并挂起横额抗议。[26]其后政府选择仅即时迁拆第一座楼宇来兴建公路，受影响居民获每平方英尺22港元特惠补偿，兼获编配其他公屋及搬迁津贴。[25]
其余三座约于1982年6月由房协接管并进行住户登记。1983年3月起，屋邨土地获纳入“市区改善计划”，开始进行重建前期工作，向剩余三座的居民发出收回单位通知。[27]部分人获安置往苏屋邨、石硖尾邨和泽安邨等房委会公屋，或者获得4,500港元迁拆赔偿，另加800至1,200港元搬迁津贴以搬往别处。[28]1984年1月初，尚有超过一百户还未搬出，当中有约40户是因绿印者、一人或二人家庭而未获安置，房协则通知他们即将拆卸屋邨，居民于是开召开大会要求押后拆卸。[27]他们又前往周梁淑怡、张鉴泉、张奥伟、陈英麟等议员办事处寻求帮助。[29]至于房协回应指屋邨自1977年后已属非法僭建需要拆卸，及澄清有40余户是在1982年6月后才入住，或者是在其他公屋单位已有户籍而不获安置，无意押后清拆日期。[30]最终房协如期在2月19日关闭屋邨拆卸重建，工程在1988年初完成，成为今日的颂贤花园。[31]
社区环境
葛量洪夫人新村位处九龙市区，又跟海边和当时的旺角码头相距不远，交通方便。[32]战前的大角咀发展上并不成熟，在英国取得新九龙前曾是其中一个三不管地带，到1918年后大角咀经移山填海和开辟道路，便成为九龙其中一个工业区，之后到1950年代又发展一些住宅，形成工业和住宅并存的社区。[33]旺角码头在1972年迁至大角咀码头，比起前者更接近该屋邨，码头曾经因中国改革开放而开办多条往沿岸城市的航线，当地人流增长不少。[34]此外，该屋邨旁边是同期落成的旺角消防局，也邻近名校圣芳济书院和鲜鱼行学校。[35]屋邨内部方面以住宅大厦和小花园为主，由于入伙后屋邨管理未获居民认同，他们唯有于1964年自行成立“葛量洪夫人新村居民协会有限公司”统一屋邨管理事宜，之后他们得以继续安居。[36]
影响
葛量洪夫人新村是少数非港府或房协兴建的资助房屋之一，与模范邨和后来的大坑西新邨一样为市民提供另类居所，可是这些由私人机构兴建的资助房屋却带来管理上的问题，加上后来港府积极兴建公屋，使私营资助房屋的影响力降低。到1979年，模范邨出现管理问题，重建工程只完成一半便遭房委会接管，而房协接管葛量洪夫人新村时，陈能方已去世，经屋会亦已消失在大众视野之内，后来这个存在不足卅年的屋邨都成为历史。[37]现时仅有房协能够继续发展其他房屋，而大坑西新邨是全港现存唯一私营资助房屋。
参考文献与备注
- ↑ Lady Grantham Villas (Madam Grantham San Tsuen), Tai Kok Tsui. Hong Kong Image Database. HKU Libraries. [2020-05-16].
- ↑ 頌贤花园. 市区改善计划. 香港房屋协会. [2020-05-15].
- ↑ 3.0 3.1 兴建经济屋宇快将实现 经济屋宇协会批准成立 第一步将在大角嘴建屋. 工商晚报. 1954-09-28.
- ↑ 葛量洪夫人新村 第一批屋宇落成 购得者共分三期繳款. 工商晚报. 1955-06-16.
- ↑ 大角嘴建经济屋宇 第一座明春可落成 二千餘人申请先行审查. 香港工商日报. 1954-10-13.
- ↑ 6.0 6.1 6.2 解決港九屋荒建屋十万层 经济屋宇协会先建六百层嘗试 第一期二百八十层已完全售出 工程四月底完成总督昨往视察. 华侨日报. 1955-02-15.
- ↑ 港督今晨赴大角嘴巡视 葛量洪夫人新村 该村首期建屋二百八十层. 工商晚报. 1955-02-14.
- ↑ 编辑委员会. 2014年度年报暨2015年度总理就职典礼特辑 (PDF). 香港: 九龙乐善堂. 2015-05-19: 221 [2020-05-15].
- ↑ 基督徒真理团契会长陈能方息劳归主. 香港工商日报. 1979-02-02.
- ↑ 经济屋宇申请者多 二百六十层二千人逐鹿 经济屋宇协会本月内可成立. 香港工商日报. 1979-02-02.
- ↑ 图片说明：大角嘴正在发展中，将成为新的住宅区。经济屋宇协会，进行在塘尾道兴建第一批经济楼宇，图为兴建地点，政府现已通函所有木屋居民迁出。. 工商晚报. 1954-10-08.
- ↑ 经济屋宇行将兴工 大角咀商户续迁拆. 华侨日报. 1954-05-24.
- ↑ 大角咀经济屋宇 批准购买者首批三百户 本周动工明年五月完成. 华侨日报. 1954-11-01.
- ↑ 广建经济屋 首批七幢定名“葛量洪夫人新村” 总督偕工务司明日前往视察工程. 华侨日报. 1955-02-13.
- ↑ 葛量洪夫人新村 建经济屋宇 今午奠基礼. 工商晚报. 1955-04-12.
- ↑ 葛量洪夫人新村昨举行开村礼 督憲致词论屋荒问题 港九居民移植新界环境实所不许 新村建成对解決屋荒有重大贡献. 华侨日报. 1955-07-19.
- ↑ 葛量洪夫人新村明日举行开村典礼 总督伉儷亲临主持. 华侨日报. 1955-07-17.
- ↑ 葛量洪夫人新村居民联会成立 谢伯昌监誓区炜森致训. 华侨日报. 1957-07-21.
- ↑ 19.0 19.1 大角咀葛量洪夫人新村 租权业权发生訟案. 华侨日报. 1960-07-13.
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- ↑ 葛量洪夫人新村业权訟案 经济屋宇会控一住客欠租 住客谓屋乃购来并非租賃 地方法院民事庭定期十月审讯. 华侨日报. 1960-05-25.
- ↑ 葛夫人新村 六住户承认欠繳物业稅 判照数繳付. 华侨日报. 1960-10-12.
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- ↑ 25.0 25.1 葛量洪夫人新村居民 不满搬迁賠偿 要求延期清拆合理安置. 华侨日报. 1984-01-03.
- ↑ 大角咀葛量洪夫人新村 屋地期满收回土地 居民傍徨群起抗议 二千居民召开大会强烈反对. 香港工商日报. 1977-01-13.
- ↑ 27.0 27.1 葛量洪夫人新村将拆 百户人要求安置补偿. 大公报. 1984-01-03.
- ↑ 葛量洪夫人新村清拆改建 百餘户居民盼房协 延期清拆发补偿金. 香港工商日报. 1984-01-03.
- ↑ 葛量洪夫人新村 居民盼议员援手 延期清拆及予特惠补偿. 华侨日报. 1984-01-11.
- ↑ 房协称佔地已被港府收回 葛量洪夫人新村 屋宇属非法僭建 村民将接照房屋政策获安置. 大公报. 1984-01-05.
- ↑ 旺角区社区建设不断增加 頌贤花园重建年底落成 内设老人及青少年中心 檡树街多层停车场明年中启用. 华侨日报. 1987-02-04.
- ↑ 特写：未来新住宅区. 工商晚报. 1954-10-08.
- ↑ 九龙地名考察（六）- 大角嘴. 乐怡生活. 2018-05-02 [2020-05-17].
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- ↑ 大角咀简史 (PDF). 坐言集之大角咀. [2020-05-17].
- ↑ 葛量洪夫人新邨 期满住客要迁出 擬请求政府续约. 香港工商日报. 1977-01-13.
- ↑ 何思芸; 林良叶. 半百模范村老而弥坚. 香港树仁学院仁闻报. 2006年5月号 [2020-05-17].
参见
外部链接
香港已拆卸公共屋邨 （不包括重建之公共屋邨）